房地产估价师案例与分析指导练习题
案例一
某监理单位受业主委托，全权对一写字楼工程进行施工阶段工程建设监理，并按GP—95—0202签订了监理合同。由于业主要缩短建设周期，采用了边设计，边施工。签订监理合同时，设计单位仅完成地下室施工图;施工单位已通过邀请招标选定但尚未签订合同。因此，业主口头提出监理单位3日内提交监理规划，并要求对设计图纸质量把关。
问题:
项目总监理工程师为了满足业主的要求，拟订了监理规划编写提纲如下：
a、收集有关资料;
b、分解监理合同内容;
c、确定监理组织;
d、确定机构人员;
e、设计要把关，按设计和施工两部分编写规划;
f、图纸不齐，按基础、主体、装修三阶段编写规划。
你认为提纲中是否有不妥内容、为什么?
答案:
① e不正确，设计阶段的监理规划不需要写。
② 因为业主没有委托设计监理，仅签订了施工阶段工程监理的合同。施工图纸质量把关的工作可以在施工阶段监理规划中写。
③ f 不妥，不需要分阶段编写规划。
④ 因为监理规划是监理合同的细化，施工图纸是否完整对监理规划的内容影响不大。
案例二
某公司有一工业厂房，建成于2002年6月，建筑结构为钢结构，建筑面积1850m2，成新率为9成新。当时同类厂房建安成本一般为700元/m2，由于某些原因厂房实际建成成本为650元/m2，总投资为120.25万元，其中占用自有资金50万元，2007年9月14日公布的1年期贷款和率为7.29%，该厂房所在区域，正常情况下开发商1年期开发利润率为开发成本的5%。
1.该厂房在2007年12月1日的市场价格。
(1)建造成本：包括建安费用、前期工程费和不可预见费。
1)建安费用=650元/m2×1850m2=120.25万元
2)红线内市政费：取建安成本的10%。
120.25万元×10%=12.03万元
3)建造成本合计：120.25万元+12.03万元=132.28万元
(2)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一千费等费用)：取建造成本的7%。
132.28万元×7%=9.26万元
(3)不可预见费：取建安费用的.3%。
132.28万元×3%=3.97万元
(4)开发成本合计：145.51万元。
2.建设期贷款利息：
估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，按现行年贷款利率7.29%计取，计息基数为开发成本。则：
利息=(145.51-50)×7.29%×0.5=3.48万元
3.建设单位管理费：取建造成本的5%，则：
管理费=145.51万元×5%=7.28万元
4.开发商利润：估价对象的建设期为1年，开发商利润取5%，则：
开发利润=(145.51+3.48+7.28)×5%=7.81万元
5.销售费用：根据有关规定，销售费用包括营业税及附加、印花税以及买卖手续费、广告费等，本次评估取8%。设估价对象的全新状态下的价格为X，则销售费用为0.08X。
6.车间评估价格：
综上所述，在计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息、开发商利润、销售费用和成新率后，根据项目情况，估价对象在估价期日的市场价格为：
X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X
X=178.35万元。
1.建安费用计算错误，应为700×1850=129.50万元
2.利息计算有错误，利息为145.51×7.29%×0.5=5.30万元
3.开发利润计算有错误，利润为145.51×5%=7.28万元
4.评估价格有错误，未考虑成新率，评估价格=0.9X=160.51万元
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